Un edificio condominiale, proprio per la sua natura, ha sempre delle parti di uso comune tra tutti i condomini. Le spese per la conservazione e per il godimento di queste parti sono regolamentate da un documento detto “tabelle dei valori millesimali”. I valori millesimali sono una rappresentazione numerica del diritto di proprietà di ciascun condomino. Trasformare in un numero (i millesimi) il valore di una unità immobiliare è un’operazione alquanto complessa che non si limita alla sola misurazione delle superfici o dei volumi. Dovrà essere redatto un elaborato dal quale rilevare le differenze “qualitative” e “quantitative” delle quote, attraverso un lavoro di stima da parte di un tecnico abilitato. La materia è disciplinata dagli artt. 1118, 1123, 1124, 1125, 1126, 1136 del c.c. cosi come aggiornati o modificati all’anno corrente.
Il condomino non può sottrarsi , rinunziando al diritto , al contributo delle spese per la manutenzione e conservazione delle cose comuni (art. 1118 c.c.).
I condomini partecipano alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123 c.c.). L’art. 68 disp. att. c.c., introduce il concetto del valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare che è espresso in millesimi da riportare in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. I millesimi costituiscono la rappresentazione di un rapporto di valori, praticamente consistente nella quantificazione della relazione tra ciascuna singola unità immobiliare di proprietà esclusiva e la somma di tutte le singole unità immobiliari di proprietà esclusive; le tabelle ottenute sono finalizzate a coadiuvare la gestione del fabbricato, in quanto sono formate sia al fine della ripartizione delle spese, sia affinchè il procedimento assembleare possa concretamente svolgersi. È bene precisare che le tabelle in analisi non costituiscono un requisito necessario per la costituzione del condominio, nè attribuiscono quote di proprietà, ma rappresentano solo uno strumento pratico per il funzionamento del condominio.
Cerchiamo ora nello specifico di comprendere come si arriva alla determinazione dei millesimi attraverso una schematizzazione in fasi del processo di calcolo. Individuazione delle unità immobiliari per la suddivisione in “parti” dello stabile. Scelta del parametro per la misurazione per arrivare alla superficie o al volume complessivo reale di ogni singola unità; se tutte le parti del fabbricato hanno la stessa altezza si utilizza, in genere, come parametro di misurazione l’m2 per arrivare alla superficie complessiva reale; se le altezze sono differenti si sceglie l’m3 per determinare il volume.
Studio dei coefficienti di riduzione: per ogni unità immobiliare si individuano alcuni coefficienti quali quello di altezza di piano rispetto al suolo, quello di luminosità, quello di esposizione o di orientamento. Si attribuisce ad ognuno di essi un valore numerico; si moltiplicano tra di loro i diversi coefficienti di riduzione al fine di ottenere un coefficiente unico. Si moltiplica la superficie o il volume reale di ogni singola unità per il rispettivo coefficiente di riduzione per ricavare la superficie o il volume virtuale delle diverse unità costituenti l’edificio.
Facciamo subito un esempio numerico:
La superficie reale dell’appartamento del sig. Tizio è di m2 120,18, i coefficienti di riduzione sono rispettivamente 0,95 per l’altezza dal suolo, 0,98 per la luminosità e 0,94 per l’esposizione. Il coefficiente di riduzione complessivo risulta: (0,95×0,98×0,94) = 0,875. La superficie virtuale da considerare ai fini della redazione delle tabelle millesimali si ottiene moltiplicando la superficie reale per quest’ultimo coefficiente complessivo ovvero m2 120,18×0,875 = m2 105,16. A questo punto siamo in grado di simulare il calcolo dei valori millesimali di proprietà generale – Tabella “A” relativamente ad un piccolo condominio di sei appartamenti; si ottengono i millesimi specifici dividendo la superficie virtuale singola per la sommatoria delle superfici virtuali e moltiplicando per 1000 il valore ottenuto.
Per il sig. Tizio il valore si ottiene dal seguente calcolo: (100,50/713,03)x1000, nella quale 713,03 è la somma di tutte le superfici virtuali. Dalla tabella “A” si ottengono le tabelle “A1”, “A2” ecc. per la suddivisione delle spese per parti del fabbricato ad utilizzazione differenziato, come nel caso di individuazioni di verticali ben precise. Per la ripartizione delle spese della scala si redige la tabella “B” con il criterio descritto nel precedente articolo nel quale abbiamo visto che ai millesimi generali si affiancano i millesimi di utilizzazione, ottenuti con il principio secondo il quale il sig. Tizio, che abita ad esempio al secondo piano, avrà più millesimi del sig. Caio, che abita ad esempio al primo piano. Criteri di verticalità si applicano per la ripartizione delle spese delle colonne pluviali e fecali, per le quali partecipano i soli condomini interessati, con le tabelle “E”. Le Tabelle “D”, ormai quasi in disuso, per la ripartizione delle spese relativi a impianti di riscaldamento centralizzati.
Con le note in questo articolo speriamo di essere riusciti a chiarire almeno qualche dubbio ed attendiamo suggerimenti per altre problematiche di vostro interesse.
