Tutte le volte in cui ci si avvale di un’agenzia immobiliare, come funziona la provvigione e chi la paga? L’agente immobiliare va pagato quando tra il venditore e il compratore si stipula un atto giuridico. Pertanto l’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione quando si stipula un contratto preliminare. Da tale momento, le parti sono obbligate per legge a firmare il contratto di compravendita. Invece, l’agente non matura alcun diritto alla provvigione se le parti rimangono allo stadio delle trattative. L’agente immobiliare va pagato anche se, una volta firmato il preliminare, non si stipuli il rogito a causa dell’inadempimento di una delle parti, a meno che ciò non sia dovuto al comportamento colpevole del mediatore. L’agente immobiliare va pagato per il semplice fatto di aver messo in contatto le parti. Basta che venditore e acquirente abbiano voluto avvalersi della sua attività. A dover pagare l’agente immobiliare devono essere le parti contraenti. Solo un diverso accordo potrebbe esonerare le parti o una sola di queste dal pagamento della provvigione.
Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita è conclusa direttamente dalle parti in maniera autonoma dopo alcuni mesi e a un prezzo diverso. Quando succede che non si paga l’agente immobiliare? Spesso si risponde dicendo che occorre che scada il contratto di mandato. Ma questa soluzione è sbagliata. Anche se le parti concludono il compromesso a mandato scaduto, infatti, bisogna comunque pagare la provvigione all’agente se le parti si sono conosciute grazie alla sua mediazione, a meno che non sia passato tanto tempo e l’affare si sia concluso sulla base di trattative del tutto autonome e su presupposti diversi da quelli sulla base dei quali l’agente aveva condotto l’originaria mediazione.
Il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare si prescrive entro un anno dalla conclusione dell’affare. Tuttavia, la decorrenza della prescrizione coinciderà con la conclusione del preliminare, salvo che le parti non abbiano subordinato il diritto alla provvigione alla stipula del contratto definitivo o a un evento successivo. Il termine prescrizionale può essere soggetto a interruzione attraverso un atto che costituisca in mora il debitore. Da tale momento il termine di prescrizione inizia a decorrere nuovamente da capo.
Spesso accade che i clienti dell’agente immobiliare, dopo avere raggiunto un accordo sulla compravendita, decidono di concludere l’accordo in maniera autonoma, giungendo alla conclusione dell’affare dopo che il diritto al pagamento della provvigione da parte dell’agente è caduto in prescrizione. Nel caso di diritto del mediatore alla provvigione, il termine di prescrizione di un anno decorre dal giorno della conclusione dell’affare. La prescrizione comincia a decorrere anche quando il mediatore non sia a conoscenza dell’avvenuta conclusione del preliminare. Tale principio ha delle ripercussioni negative. La giurisprudenza ritiene che quando le parti non abbiano comunicato al mediatore la stipula di un contratto preliminare, ciò non determina la sospensione della prescrizione, poiché non sussiste un obbligo in capo alle parti di avvisare il mediatore.
Tale conclusione trova un temperamento quando vi sia stato un comportamento doloso delle parti finalizzato a nascondere al mediatore che l’affare si sia tra loro concluso. In tale caso, il termine prescrizionale annuale resta sospeso e inizia a decorrere dalla data in cui il mediatore ha avuto conoscenza della conclusione dell’affare. E’ doveroso ricordare, però, che il doloso occultamento è requisito più grave rispetto alla mera omissione di un’informazione che i clienti non sono tenuti a fornire. Sussiste il dolo se i contraenti comunicano l’intenzione di stipulare il contratto preliminare presso la sede dell’agente immobiliare e poi, a sua insaputa, lo stipulano altrove.
