Quali sono le regole per l’alloggio del portiere in condominio? Premesso che il portiere è un dipendente del condominio e deve essere pagato dai condòmini in qualità di lavoratore subordinato, con applicazione delle norme contenute nel contratto collettivo nazionale, e’ lecito domandarsi quali siano le sue principali mansioni. Vediamole insieme. Il portiere deve occuparsi: della vigilanza dello stabile; della pulizia dell’androne e degli altri locali comuni; della distribuzione della corrispondenza ordinaria ed anche di quella straordinaria, ma quest’ultima solo a seguito di delega del condomino interessato; di evitare ingombri ed attività negli spazi comuni; della sostituzione delle lampadine elettriche e l’effettuazione di piccole riparazioni per le quali non sia richiesta alcuna specializzazione; della sorveglianza dell’uso del citofono, dell’ascensore e del montacarichi.
L’alloggio del portiere rientra tra le parti comuni dell’edificio, a meno che nell’atto con cui il costruttore ha venduto le singole unità immobiliari ai condòmini ci sia scritto che l’alloggio del portiere non rientra tra le parti comuni ma è assegnato alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini. In tale caso il rogito prevarrà su quanto stabilito dalla legge. In caso contrario, l’alloggio del custode deve intendersi parte comune.
Il contratto collettivo nazionale che si applica ai portieri stabilisce che l’alloggio deve essere gratuito e dovrà essere composto di almeno due ambienti, di cui uno adibito a cucina, o di tre ambienti, quando all’atto dell’assunzione in servizio la famiglia del lavoratore risulti composta da almeno quattro persone conviventi, compreso il portiere stesso. Nel caso in cui non gli venga assegnato l’alloggio, lo stabile dove questi presta servizio dovrà possedere una guardiola e servizi igienici.
Se l’alloggio del portiere è vuoto perché il servizio di portierato è stato soppresso, il condominio può decidere di darlo in affitto. Secondo la giurisprudenza prevalente, la locazione delle parti comuni rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione. Per affittare l’alloggio del portiere occorrerà pertanto: in prima convocazione, il voto favorevole di almeno la metà dei presenti che possegga almeno il 50% dei millesimi dell’edificio; in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio. Se la locazione è di oltre 90 anni, è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini.
Il ricavato della locazione andrà diviso tra tutti i condòmini in base ai millesimi posseduti. Se il servizio di portierato è cessato, il condominio può anche decidere di vendere l’alloggio del portiere. In questo caso, e’ necessario il consenso unanime dell’assemblea mentre il ricavato della vendita potrà essere ripartito tra i condòmini in proporzione ai millesimi posseduti.
Un condominio che ha deciso di sopprimere il servizio di portierato potrebbe decidere di impiegare a scopi diversi l’alloggio un tempo destinato al portiere. Secondo la legge, la modificazione d’uso delle parti comuni può essere effettuata solo se deliberata dall’assemblea con un numero di voti favorevole che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio. La modifica della destinazione d’uso è vietata se pregiudica la stabilità dell’edificio o ne alteri il decoro architettonico.
