Un condominio composto da più di sei unità deve avere un amministratore che gestisca tutte le incombenze legate allo stesso. Nell’arco del proprio mandato potrebbe accadere, però, che l’amministratore sia consapevole della situazione di pericolo in cui versa il fabbricato e non faccia nulla per rimuoverla. Sussiste un dovere specifico, in capo all’amministratore, di attivarsi prontamente al fine di evitare che qualcuno si faccia del male? Quando sussiste, in caso di inerzia, una sua responsabilità penale? Generalmente, i lavori di manutenzione delle aree condominiali devono essere deliberati dall’assemblea condominiale quando sono urgenti. Pertanto, l’amministratore ha l’obbligo di iniziare le opere di messa in sicurezza (incaricando una ditta esterna) senza il consenso dei condomini. Questo specifico dovere è stabilito dall’articolo 1135 del Codice civile, secondo cui “L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea“.
Nel caso di infortuni generati da situazioni di pericolo in condominio, l’amministratore è responsabile quando non si sia attivato per evitare il danno. Non importa se nessuno condomino gli abbia comunicato la presenza del pericolo. E’ compito dell’amministratore monitorare costantemente l’edificio e curare il suo stato di manutenzione. L’articolo 677 del Codice penale disciplina il reato di omissione di lavori in edifici che minacciano la rovina; tale reato si estende anche all’amministratore di condominio che è tenuto a garantire l’incolumità sia dei condomini che dei passanti. La responsabilità non è solo penale, ma anche civile. Quest’ultima comporta la revoca del mandato per giusta causa e la richiesta di risarcimento del danno. Tuttavia, l’amministratore non è sempre responsabile in caso di danni cagionati a terzi.
Se l’amministratore si attiva, comunicando il pericolo all’assemblea e quest’ultima non riesce a deliberare i lavori urgenti, o perchè si rifiuta di effettuarli o perchè sul conto corrente del condominio non c’è sufficiente liquidità per fronteggiare i lavori urgenti e necessari ma, nello stesso tempo, l’amministratore ha interdetto l’area pericolosa, quest’ultimo non sarà ritenuto responsabile penalmente o civilmente. Infatti, secondo la Corte di Cassazione, “in tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 cod. pen. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi che non erano in suo materiale potere, ricadendo in siffatta situazione su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa”.
