Quando vengono deliberati i lavori dall’assemblea condominiale, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di vigilare sulla loro esecuzione. Accanto a costui si affianca un’altra figura di garanzia: quella del direttore dei lavori. Quest’ultimo può essere nominato dallo stesso condominio o dalla ditta appaltatrice e ha l’obbligo di verificare che tutto si svolga a regola d’arte. Il direttore dei lavori in genere è un ingegnere o un architetto. La nomina del direttore dei lavori in un appalto privato non è un obbligo né per il committente né per l’appaltatore. La direzione dei lavori è obbligatoria quando si intervenga su strutture o si utilizzi cemento armato. Nel caso in cui il committente ci rinunci, la responsabilità per i danni ricade sia sull’impresa appaltatrice che sul committente.
La figura del direttore dei lavori va distinta da quella del direttore di cantiere, sia per i titoli professionali sia per le competenze, preparazione, responsabilità e provenienza dell’incarico. Il direttore dei lavori in condominio ha l’obbligo di vigilare che gli stessi siano eseguiti a regola d’arte,impartendo le opportune istruzioni. Non è richiesta la sua presenza continua e giornaliera sul cantiere. Secondo la Suprema Corte di Cassazione, in tema di responsabilità derivante da vizi o difformità dell’opera appaltata, il direttore dei lavori per conto del committente, deve utilizzare le proprie risorse intellettive per assicurare il risultato che il committente preponente si prospetta di conseguire.
Rientrano nelle obbligazioni del direttore dei lavori: l’accertamento della conformità dell’opera al progetto, le modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e alle regole della tecnica, nonché verificare che siano stati adottati tutti gli accorgimenti tecnici per garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi. Il direttore dei lavori è poi personalmente responsabile nei confronti del committente: per aver omesso di vigilare, impartire le opportune disposizioni e controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e di riferirne al committente; per i vizi derivanti da carenze progettuali. Egli, infine, risponde in solido con il progettista e l’appaltatore, salvo che dimostri che i vizi potevano essere verificati solo a costruzione ultimata.
