La vita condominiale è disciplinata dal codice civile. Il portone d’ingresso allo stabile rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 n. 1 cod. civ. ed è soggetto alle decisioni dell’assemblea condominiale. L’art. 1102 cod. civ. stabilisce che ogni condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni, a condizione che non ne cambi la destinazione d’uso e non impedisca agli altri partecipanti di fruirne allo stesso modo. Ciascun partecipante può apportare, a proprie spese, le modifiche necessarie per un miglior utilizzo del bene.
Mantenere il portone aperto è un comportamento che va contro l’uso previsto dello stesso, il cui scopo principale è impedire l’accesso indiscriminato agli estranei. L’art. 1138 cod. civ. stabilisce che il regolamento di condominio può prevedere norme riguardanti l’uso delle parti comuni, incluso il portone d’ingresso. Tale regolamento, se non è stato generato dal costruttore del fabbricato, deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma, cod. civ.). Esso può contenere disposizioni sulla sicurezza e sulla protezione dei beni comuni, tra cui la chiusura del portone per prevenire accessi non autorizzati.
La riforma del condominio del 2012 ha stabilito chiaramente che chiunque violi il regolamento condominiale può essere soggetto a sanzioni. L’obbligo di chiusura del portone può essere disposto anche da una semplice delibera dell’assemblea condominiale. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 21054/2017, ha stabilito che tale decisione non modifica la funzione o la destinazione del bene comune. L’obiettivo principale del portone è infatti quello di controllare l’accesso all’edificio, impedendo l’ingresso di estranei. Per assicurare la sicurezza dell’edificio e prevenire intrusioni indesiderate, è sufficiente che la decisione venga approvata dalla maggioranza dei presenti all’assemblea, a condizione che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’edificio (art. 1136, terzo comma, cod. civ.).
Se all’interno dello stabile condominiale sono presenti attività commerciali, l’assemblea può imporre la chiusura del portone? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1547/2016, ha stabilito che se nell’edificio sono presenti un negozio, un locale o una palestra, il condominio può legittimamente imporre che il portone rimanga chiuso per ragioni di sicurezza e che i clienti o avventori dell’attività commerciale debbano citofonare per accedere allo stabile.
