Chi paga i debiti dei condomini morosi? Prima di tutto, bisogna sottolineare che, per anticipare i problemi di liquidità dei morosi, occorre prevedere un bilancio di esercizio con pagamenti leggermente superiori rispetto alle spese, al fine di conservare una riserva di liquidità. Ma non tutti i condomini sono disposti a pagare di più per contrastare futuri imprevisti. Spesso si procede con l’istituzione di un fondo morosi, preceduto da una delibera che approvi l’istituzione del fondo. Tale delibera deve essere presa all’unanimità.
L’articolo 1123 del codice civile detta il seguente principio: “le spese condominiali sono ripartite secondo millesimi e solo una volontà unanime può modificare tale criterio di riparto“. Quindi, nel creare un fondo per colmare eventuali debiti lasciati dai morosi si tende a far pagare una seconda volta chi lo ha già fatto, alterando la regola della ripartizione millesimale delle spese.
Per evitare ciò, il codice civile impone l’obbligo di azione in capo all’amministratore, il quale entro sei mesi dall’approvazione del piano di riparto da parte dell’assemblea, deve agire contro i morosi per recuperare le quote condominiali. L’amministratore non ha bisogno di ottenere l’autorizzazione dall’assemblea. Infatti, costui ha il potere di nominare un avvocato di sua fiducia affinché promuova un decreto ingiuntivo contro i debitori.
Il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo: il debitore non ha 40 giorni di tempo per pagare ma dovrà farlo immediatamente. Se il pagamento è in ritardo, l’avvocato notificherà al debitore un atto di precetto con cui gli darà altri 10 giorni di tempo per mettersi in regola. Se neanche questo tentativo va a buon fine, si procederà al pignoramento dei beni, optando per il pignoramento dell’appartamento condominiale o del conto corrente, dello stipendio o della pensione.
Se un condominio presenta un deficit di bilancio, è palese che non possa pagare le fatture dei creditori. Questi ultimi agiranno nei confronti del condominio notificando all’amministratore una diffida e poi un decreto ingiuntivo. Se il condominio non fa opposizione, verrà pignorato il conto corrente condominiale. Laddove non ci sia liquidità sufficiente per soddisfarsi, la Legge consente al creditore di agire contro i singoli condomini, ma potrebbe farlo anche come prima opzione, non essendo obbligato a pignorare il conto corrente condominiale. Nel momento in cui il creditore decide di avviare il pignoramento contro i singoli condomini, deve prima agire contro i morosi e poi contro tutti gli altri che hanno regolarmente pagato.
L’elenco dei morosi deve essere fornito dall’amministratore. Se quest’ultimo non fornisce l’elenco, il creditore potrà ricorrere al tribunale affinché lo obblighi a farlo con un provvedimento d’urgenza. Esaurite le azioni contro i morosi o se queste risultano impraticabili, il creditore potrà agire nei confronti degli altri condomini che sono in regola con i pagamenti, rispettando la regola millesimale: non può agire nei confronti di uno solo e chiedergli l’intero pagamento ma da ciascun condomino potrà pretendere solo la parte del debito pari alla sua quota di millesimi.
Infine, esiste un altro sistema per costringere i morosi a pagare i debiti. Se la morosità persiste da oltre sei mesi, l’amministratore può sospendere i debitori dal godimento dei beni e servizi condominiali. Si tratta, tuttavia, di beni la cui interdizione nei confronti di un condomino non pregiudica gli altri.
