Se si stipula un contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”) per l’acquisto di un’abitazione e ci si accorge solo successivamente che l’immobile presenta abusi edilizi, cosa succede? La Cassazione si è pronunciata sulla validità del compromesso di una casa con abuso edilizio. Il venditore ha tempo fino alla stipula del contratto definitivo per ottenere la sanatoria dal Comune ed esibirla all’acquirente e costui non può chiedere la risoluzione del contratto, anche se non era stato previamente informato dell’irregolarità della costruzione.
Che succede se nel contratto preliminare è menzionata la presenza dell’irregolarità urbanistica? La Cassazione, con sentenza n. 23370/2023, ha stabilito che quando un contratto preliminare ha per oggetto un immobile che necessita del rilascio di una sanatoria, l’acquirente, che ne sia consapevole perché informato previamente nello stesso preliminare, non può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo per inadempimento del venditore all’obbligo di procurare l’agibilità dell’edificio.
Tale contestazione sarebbe legittima solo se, nel contratto preliminare, vi fosse una espressa garanzia del venditore al rilascio della sanatoria, circa il conseguimento dell’agibilità del fabbricato. In assenza di tale specificazione, l’acquirente non potrebbe più tirarsi indietro. Nel caso analizzato dalla Cassazione, il contratto preliminare aveva previsto la presentazione di una domanda di concessione in sanatoria dell’edificio con responsabilità del venditore a sostenere tutti i costi che ne derivavano. Tuttavia, non era stata inserita alcuna clausola che vincolasse la stipula del contratto definitivo all’ottenimento effettivo della sanatoria. Se l’acquirente non è stato informato sull’abuso edilizio e la sanatoria non viene esibita al momento del rogito, oppure se il venditore ne ha garantito l’ottenimento senza poi adempiere a tale obbligo, i rimedi previsti dalla legge sono vari. Il compratore può chiedere:
- la risoluzione del contratto, ovvero la restituzione delle somme già versate per l’acquisto dell’immobile, con scioglimento di ogni obbligo. Se il rogito è stato già sottoscritto, la casa tornerà al venditore e il compratore avrà diritto anche al risarcimento del danno. Tale soluzione è prevista solo quando l’abuso edilizio sia di dimensioni tali da incidere sul valore complessivo del bene;
- la riduzione del prezzo di acquisto, in proporzione al ridotto valore del bene, con risarcimento delle somme necessarie alla demolizione dell’abuso e/o all’ottenimento della sanatoria.
La Cassazione ha ribadito che il venditore ha l’obbligo di procurare il certificato di agibilità. Questo certificato è essenziale per garantire l’utilizzo e la futura vendita dell’immobile. L’acquirente può decidere di non considerarlo un fattore decisivo per l’acquisto. Per esempio: Giulio e Alberto stipulano un contratto preliminare. Viene specificato che Giulio, il venditore, dovrà ottenere la sanatoria per l’immobile. Tuttavia, non c’è alcuna clausola che vincoli la firma del contratto definitivo alla sanatoria. Se Giulio non ottiene la sanatoria, Alberto non può rifiutare la stipula definitiva basandosi su questo motivo. Ancora, Sergio e Claudia firmano un contratto preliminare, stabilendo esplicitamente che la stipula del contratto definitivo avverrà solo se Stefano otterrà la sanatoria. Se Sergio non riesce nell’intento, Claudia ha il diritto di risolvere il contratto preliminare.
In conclusione, quindi, l’esplicitazione delle clausole in un contratto preliminare sono fondamentali. Essere informati dei propri diritti e obblighi può evitare complicazioni legali.
