Come funziona la vendita di immobili in costruzione? Esistono delle garanzie per tutelare l’acquirente che compra un bene non ancora venuto ad esistenza. Il primo passo per acquistare un immobile in costruzione è sottoscrivere il contratto preliminare di compravendita che individua il bene, fissa il prezzo e stabilisce i termini di consegna e quello entro il quale bisognerà sottoscrivere il rogito definitivo davanti al notaio. Il contratto preliminare di vendita su una casa da costruire ha per oggetto la vendita di una “cosa futura”, ovvero che non è ancora venuta ad esistenza nel momento in cui si sottoscrive il contratto.
Per questo motivo è previsto l’intervento del notaio, che redigerà il contratto preliminare adottando la forma dell’atto pubblico e, nel caso una delle parti contraenti lo richieda, lo trascriverà nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione del contratto preliminare ha lo scopo di tutelare l’acquirente dal rischio che un altro soggetto rivendichi la proprietà dell’immobile. Esistono ulteriori garanzie a favore dell’acquirente. Infatti, il venditore deve ottemperare a diversi obblighi. Prima di tutto deve rilasciare una fideiussione, bancaria o assicurativa, per garantire la restituzione delle somme che ha già incassato, a titolo di caparra o di acconti, prima della stipula del rogito di compravendita definitivo. Oltre a ciò deve stipulare una polizza assicurativa, di durata minima decennale, a copertura dei possibili difetti di costruzione e dei rischi di perimento dell’immobile. In seguito deve frazionare il mutuo ottenuto per la costruzione ed anche la correlativa ipoteca eventualmente iscritta sull’edificio, a garanzia del mutuo. Infine deve attribuire al promissario acquirente dell’immobile in costruzione il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile all’asta giudiziaria.
Quando si deve stipulare l’atto di compravendita definitivo il notaio deve controllare se questi adempimenti posti a carico del venditore sono stati rispettati e se il permesso di costruire l’edificio risulta in regola, altrimenti non può rogare l’atto. Per evitare brutte sorprese, il saldo del prezzo pagato dall’acquirente per la compravendita immobiliare viene trattenuto dal notaio, che lo riverserà al venditore quando l’atto di acquisto verrà trascritto, in caso contrario restituirà la somma all’acquirente. La Cassazione ha affermato che la vendita di immobili in corso di costruzione è nulla se manca la garanzia fideiussoria imposta a carico del venditore. Si tratta di una “nullità relativa”, fatta valere solo dall’acquirente che può chiedere l’annullamento del contratto preliminare già sottoscritto.
