Locare una casa a terzi ha i suoi pro e contro. Vi è ad esempio il rischio che l’inquilino non paghi il canone d’affitto, accampando tante scuse. In tale caso, quale tutela viene approntata al locatore? In casi del genere, la legge consente al proprietario dell’immobile locato di poter ricorrere ad una speciale procedura, ovvero, lo sfratto. Se la procedura si conclude positivamente, ossia si riesce a mandare via l’inquilino, resta il problema del recupero dei crediti maturati nei confronti del locatore.
Come si recuperano quindi i canoni d’affitto non pagati? La procedura di sfratto permette di ottenere sin da subito un decreto ingiuntivo per il recupero di una somma pari a tutti gli arretrati non pagati. Il giudice, infatti, può ordinare lo sfratto all’inquilino moroso ed intimargli di pagare tutti gli arretrati. In tal modo, il proprietario dell’immobile sarà pienamente soddisfatto.
Ma come si fitta un immobile? Per affitto di un immobile si intende “il contratto di locazione con cui il locatore e conduttore si accordano affinché il primo dia in godimento alla secondo un proprio bene dietro pagamento di un corrispettivo“. Qual è la durate specifica prevista dalla legge per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo o commerciale? Nel primo caso il Codice Civile consente alle parti di scegliere tra due soluzioni: il classico contratto di locazione 4+4 di durata quadriennale che alla scadenza si rinnova automaticamente per altri 4 anni; la locazione di tre anni che si rinnova alla scadenza per altri 2, con il vincolo di stabilire un canone secondo criteri predeterminati. Nel caso di locazione commerciale, la durata minima del contratto è di 6 anni, con rinnovo automatico di altri 6 ad ogni scadenza. La durata è: di 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico; 9 anni per immobili ad uso alberghiero, liberamente determinabile dalle parti, per gli immobili di carattere transitorio per natura.
Venendo allo sfratto, abbiamo poc’anzi specificato che si tratta di un procedimento speciale mediante il quale colui che ha dato in affitto un immobile può mandar via l’inquilino se è moroso, ovvero non paga i canoni pattuiti, oppure se al termine della locazione non ha abbandonato l’immobile. Nel primo caso, il proprietario può intimare all’inquilino lo sfratto per morosità notificandogli un atto di citazione in cui gli si comunica la data in cui dovrà comparire in tribunale per la convalida dello sfratto. Poiché lo sfratto per morosità riguarda i casi di mancato pagamento del canone di affitto, il locatore potrà chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento, cioè di indicare all’inquilino moroso una data entro cui lasciare libero l’immobile, ma anche di pagare tutti gli arretrati, maggiorati degli interessi nel frattempo maturati e delle spese legali.
Per recuperare i canoni di affitto non pagati bisognerà chiedere al giudice di emanare un decreto ingiuntivo avente ad oggetto un importo pari a tutti gli arretrati non versati. Il conduttore moroso che non abbia pagato i canoni d’affitto può evitare di essere sfrattato dall’immobile pagando i canoni arretrati. In tal caso il giudice dichiara estinto il procedimento e l’inquilino potrà continuare a vivere nell’immobile. Il conduttore può fare richiesta di un termine di grazia, ovvero di avere un periodo di tempo per regolarizzare la propria posizione. In questo caso, quindi, il giudice concede un termine non superiore a 90 giorni e, sempre su richiesta del debitore, può assegnare all’inquilino un termine di 120 giorni per sanare la propria morosità, se l’inadempienza dipende dalle precarie condizioni economiche del conduttore sorte dopo la stipulazione del contratto e derivanti da disoccupazione, malattie o gravi.
