In caso di affitto in nero, cosa succede se non si paga il relativo canone? Cominciamo col dire che costituisce fattispecie di affitto in nero il contratto di locazione che, seppur scritto, non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In tal caso, il rapporto è nullo e da esso non scaturiscono obblighi giuridici tra le parti.
Quando tra il locatore e conduttore si stipula un contratto di locazione, questi deve essere obbligatoriamente registrato all’ufficio delle imposte entro 30 giorni dalla stipula. Tale obbligo incombe sul locatore, in caso contrario l ‘affitto non registrato si considera irregolare. La mancata registrazione del contratto di locazione comporta due conseguenze, una sul piano fiscale, l’altra sul piano civilistico. Sul piano fiscale, l’Agenzia delle Entrate può recuperare l’imposta di registro non versata sia dal locatore che dal conduttore, mentre potrà agire solo contro il locatore per l’Irpef tralasciata sui canoni di locazione corrisposti.
Dal punto di vista civilistico, la locazione non registrata è nulla. Ciò significa che non ha efficacia l’accordo sul prezzo o sul termine di durata del contratto. Il conduttore, quindi, potrebbe smettere di pagare l’affitto senza ricevere un decreto ingiuntivo ma anche il locatore potrebbe invitarlo a lasciare l’appartamento senza preavviso. Inoltre, il locatore che voglia liberare l’appartamento non potrebbe agire con la procedura di sfratto ma è tenuto a intraprendere la procedura di “occupazione senza titolo”.
Il locatore può registrare il contratto di locazione anche tardivamente, con sanatoria sul periodo pregresso. Dunque, in caso di contratto non registrato e, quindi nullo, il locatore non potrà agire per ottenere il pagamento dei canoni di locazione non corrisposti dal conduttore, ma ottenere la restituzione dell’immobile illegittimamente occupato chiedendo una indennità per il possesso del bene.
Se l’inquilino ha corrisposto le somme in nero può sempre chiedere la restituzione entro cinque anni rispetto al momento della restituzione dell’immobile, rivolgendosi al giudice. Può farlo anche se il canone pattuito con il proprietario dell’immobile era in parte dichiarato e in parte no: in tal caso, avrà sempre cinque anni di tempo dalla cessazione del contratto per ottenere la restituzione delle somme versate in nero.
