La mansarda è una vera e propria casa, attrezzata per ospitare persone: dispone di stanze, bagni e allacci alle utenze elettriche, idriche e fognarie. Anche in catasto l’unità immobiliare è compresa nella categoria delle abitazioni. Come per tutti i tipi di costruzioni, anche per sottotetti e mansarde ci sono delle regole legali da rispettare. Quali sono i requisiti che consentono a una mansarda di essere abitabile?
Per essere abitabile, una mansarda deve possedere i requisiti di altezza e di illuminazione interna dei locali, fattori indispensabili ottenere il certificato di agibilità. I limiti di altezza minima sono di 2,7 metri per le stanze, i soggiorni e la cucina, mentre è ridotto a 2,4 metri per i corridoi e bagni. Per determinare il livello di aerazione e di illuminazione, invece, deve insistere un rapporto di 1/8 tra la superficie finestrata e quella del pavimento e che la luce diurna proveniente dall’esterno sia del 2%.
La mansarda abitabile dovrà essere inserita nella categoria catastale “A” attinente alle unità abitative. Per variare la categoria catastale è opportuno effettuare il cambio di destinazione d’uso del sottotetto. Il recupero del sottotetto è un intervento edilizio di ristrutturazione dei locali che permette di trasformare l’area destinata a soffitta in mansarda abitabile.
Per recuperare un sottotetto occorre munirsi del permesso di costruire, soprattutto se i lavori interessano abitazioni ubicate nei centri storici. Attualmente, il recupero del sottotetto è annoverato tra gli interventi fiscalmente agevolati dal Superbonus 110%. In occasione degli interventi di ristrutturazione, il tecnico incaricato della progettazione e della richiesta di rilascio del permesso di costruire deve presentare la Segnalazione certificata di agibilità, ovvero, il certificato di agibilità della mansarda, che dichiara la sua abitabilità. Fino ad otto anni fa, l’atto veniva rilasciato dal Comune. Oggigiorno, invece, è possibile acquisirlo con un’autocertificazione del tecnico progettista o del direttore dei lavori. Tuttavia, il Comune, attraverso l’Azienda sanitaria territoriale, può effettuare ispezioni nei locali per verificare la sussistenza dei requisiti di abitabilità. La sussistenza del certificato di abitabilità per compravendita di immobile è necessario per dichiarare che l’unità abitativa sia una civile abitazione; in caso contrario, sarà possibile recedere dal contratto preliminare e ottenere il doppio della caparra versata.
Se manca l’abitabilità a contratto definitivo già stipulato si potrà agire in via giudiziale per ottenere la sua risoluzione con restituzione del prezzo pagato. Per regolarizzare una mansarda abusiva, realizzata senza il rilascio del permesso di costruire o in maniera difforme da esso, si potrà ottenere dal Comune il permesso in sanatoria. L’ istanza va depositata prima che l’abuso sia stato rilevato e sanzionato. L’accoglimento dell’istanza è subordinato alla condizione che la costruzione debba risultare conforme sia alle norme di urbanistica ed edilizia sussistenti al momento dell’esecuzione dei lavori, sia a quelle vigenti al momento della presentazione della domanda. Il Decreto “Semplificazioni” ha previsto che se la difformità dell’opera si discosta del 2% dai parametri edilizi vigenti, attinenti all’altezza, alla cubatura, alla superficie coperta, il permesso di costruire non si reputa violato e la costruzione non può essere demolita.
